פרויקטים של תמ"א 38 הפכו לפופולריים מאוד בשנים האחרונות ויש לא מעט אזורים בארץ (בעיקר בתל אביב, רמת גן, רעננה ועוד), בהם יוזמים פרויקטים מסוג זה. את התכנית, אשר מטרתה לחזק בניינים ולהכין אותם לקראת רעידת אדמה, יוזמים בדרך כלל יזמים, אשר רוצים להפיק רווח כלכלי, אך גם הדיירים הגרים בבניין בו מבצעים את התכנית מרוויחים לא מעט. בדרך כלל, בתמורה להסכמה של הדיירים לחיזוק המבנה במסגרת התכנית, הם מקבלים גם שדרוגים נוספים כגון מעלית לבניין, חדר נוסף, מרפסת שמש, חנייה וכו'. כאשר נכנסים לתכנית כזו, חשוב מאוד שלדיירים יהיה עורך דין איכותי (מומחה לנדל"ן אך גם מומחה לחוזים), שילווה אותם וידאג לכל הנדרש ולכך שהחוזה יהיה הוגן ומשתלם לדיירים. בכתבה זו ניתן מספר טיפים חשובים לדיירים העומדים בפני חתימה על חוזה של פרויקט תמ"א 38.
למה חשוב לשים לב לפני החתימה על החוזה?
- חשוב מאוד שעורך הדין אשר מלווה את הדיירים, ידאג לכך שכל המסמכים של המפרט הטכני והתכניות של האדריכלים והמהנדסים עבור התכנית יהיו מוסכמים בין הצדדים ויצורפו לחוזה. בשלב זה כדאי להתייעץ גם עם מהנדס בנוסף לעורך הדין, ורצוי גם עם אדריכל. יש היבטים טכניים והנדסיים רבים לפרויקט שכזה וחשוב מאוד לסכם אותם מראש ולהכניס הכל לחוזה. הנושא הזה הוא חלק בלתי נפרד מכל תכנית תמ"א 38.
- אל תוותרו על בקשת ערבות בנקאית מהיזם! רצוי מאוד לבדוק מראש מיהו היזם, מהו הניסיון הקודם שלו בתחום ואף לקבל עליו המלצות חמות, אך כל זאת אינו מספיק כשלעצמו. דירשו ערבות בנקאית איכותית אשר תהווה סוג של "תעודת ביטוח" עבור הדיירים, למקרה שהיזם לא יעמוד בחוזה או יפשוט את הרגל.
- חשוב לסגור בצורה ברורה מה יקבל כל דייר ומתי. התמורה אותה יקבל כל דייר בבניין היא התמריץ המרכזי של הדיירים להיכנס לפרויקט ולכן חשוב לסגור את הכל מראש ובצורה ברורה, כבר בשלב התחלתי. אם היזם מתחייב למשל על מעלית לבניין, חניה לכל דייר ומרפסת שמש, יש להכניס את כל אלה באופן ברור לחוזה.
- סכמו מראש ובצורה הוגנת את כל נושא ההוצאות וההכנסות של הפרוייקט. מי ישלם את כל האגרות, המיסים, ההיטלים, השכר של אנשי המקצוע (כולל עורך הדין), המגורים החלופיים של הדיירים אם יש צורך בכך ועוד. אלה הם נושאים שלעיתים "מפילים" את הפרוייקט ולכן חשוב לסגור את הכל מראש ובצורה ברורה.
- דאגו לקביעת לוחות זמנים קשיחים! הצרה הגדולה ביותר של פרויקטים מסוג זה היא שהם נמשכים ונמשכים והדיירים לא רואים את הסוף… ניתן למנוע זאת על ידי הכנסת לוחות זמנים ברורים לחוזה וכן קנסות על אי עמידה בלוחות הזמנים הללו. כאשר היזם יודע כי הוא יפסיד כסף אם לא יעמוד בלוחות הזמנים הוא יעשה הכל על מנת לסיים את הפרוייקט בזמן! כמובן שמבחינת הדיירים – כדאי לדאוג לכך שתקופת השיפוץ תהיה כמה שיותר קצרה.
נושאים חשובים נוספים
בנוסף לכל הנושאים שפורטו להלן, חשוב לדאוג לכמה עניינים חשובים נוספים, בין היתר – יש להסדיר בחוזה את כל נושא האחריות (מי אחראי כאשר מישהו נפצע במהלך הפרוייקט למשל), את נושא הביטוחים (יש לוודא כי היזם מארגן את כל הביטוחים הדרושים), וחשוב גם לדאוג למפקח בנייה איכותי אשר יפקח על כל התהליך.
החשוב מכל מבחינת הדיירים הוא לדאוג לאנשי מקצוע איכותיים שילוו אותם לאורך הפרויקט ואפילו חשוב מכך – כדאי לגשת לפרויקט כגוף אחד ומאוחד שיש לו מטרה משותפת – להרוויח כמה שיותר מהפרויקט!