אם אתם בני 60 ומעלה וחושבים על המשכנתא ההפוכה, אני בטוח שאחת השאלות הראשונות שעולה לכם היא: כמה כסף בעצם אוכל לקבל?
זו שאלה קריטית, כי הסכום שתקבלו כנראה ישמש למשהו חיוני בחיים שלכם. יתכן שזו העזרה לילדים, הסכום החסר לכם לסגור את החודש, או אפילו המעבר לדיור מוגן שבו תוכלו לחיות בנוחות בשנות הזהב שלכם.
החישוב יותר פשוט ממה שאתם חושבים
כשמדובר במשכנתא הפוכה, הגיל שלכם הוא המפתח הראשי שפותח את הדלת. המשכנתא ההפוכה שונה לגמרי מהמשכנתא הרגילה שאתם אולי מכירים. בדיוק בגלל שאתם מבוגרים, אתם למעשה ביתרון.
כיצד זה עובד? פשוט מאוד: ככל שאתם יותר מבוגרים, כך הסיכון למלווה קטן יותר מבחינה סטטיסטית. ולכן הגוף המלווה יכול לתת לכם שיעור מימון גבוה יותר.
כאן נכנסת טבלת משכנתא הפוכה. זו לא משהו מסתורי. זו פשוט טבלה שכל חברת מימון משתמשת בה. בטבלה זו מפורט, לפי גיל הלווה, כמה אחוזים מערך הנכס שלכם תוכלו לקחת כהלוואה.
הנוסחה היא פשוטה למדי:
סכום ההלוואה המקסימלי = שיעור המימון (לפי גיל) × ערך הנכס
זה הכל. בואו נדון בזה עם דוגמה מעשית.
דוגמה שיעזור לכם להבין
נניח שאתם בן 65, וביתכם שווה 3 מיליון שקל. לפי טבלת משכנתא הפוכה, בגיל 65 תוכלו לקבל בקירוב 25% משווי הנכס.
בואו נחשב: 3,000,000 × 25% = 750,000 שקל
זה הסכום המקסימלי שתוכלו לקחת בגיל זה.
כעת, אם אתם בני 75? בגיל זה שיעור המימון יכול להגיע ל 45 עד 50% משווי הנכס. אותה דירה בשווי 3 מיליון תוכלו לקחת עליה 3,000,000 × 35% =1,050,000
רואים? כשתגדלו עוד 10 שנים, תוכלו לקבל יותר כסף.
מה עוד משפיע על הסכום?
בעצם, הגיל הוא הגורם הדומיננטי, אבל יש כמה דברים נוספים שחשוב שתדעו:
ערך הנכס: זה ברור עד מאוד. ככל ששווי הבית שלכם גבוה יותר, כך הסכום שתוכלו לקבל גבוה יותר. דירה בשווי 5 מיליון תפתח לכם דלתות גדולות יותר מדירה בשווי 1.5 מיליון.
טבלה לפי חברה: אמנם הטבלה כלל דומה בין החברות השונות, אבל יש הבדלים קטנים. חברה אחת עשויה לתת שיעור מימון של 35% בגיל מסוים, בעוד חברה אחרת תתן 38%. לכן כדאי לבדוק עם כמה חברות.
הגיל של הלווה הצעיר בתא המשותף: אם אתם נשואים, הגיל שמשמש לחישוב הוא של בן או בת הזוג הצעיר יותר. לכן, אם אתם בני 70 ובן הזוג בן 63, שיעור המימון יחושב על בסיס גיל 63.
איך מומחים רואים את זה
כפי שציין יועץ משכנתאות ארז שמש בעל ניסיון רב בתחום: "טבלת משכנתא הפוכה היא הכלי הראשון לתכנון אפשרויות מימון ותכנון פיננסי נכון בגיל הפרישה. הטבלה מתארת את השיעור המרבי מערך הנכס שניתן למשכן, בהתאם לגיל הלווים בעת נטילת המשכנתא."
זה בדיוק זה. הטבלה הזו היא לא רק סדרה של מספרים יבשים. זו המפה שלכם להחלטה מושכלת.
אבל רגע, יש גם משהו חשוב שצריך לדעת
שיעור המימון נמוך יחסית בהשוואה למשכנתא רגילה. למה? כי אנחנו מדברים על הלוואה שלא תשולם בחודשים הקרובים. היא תחכה שנים, אולי עשרות שנים, עד שתמכרו את הבית או שיקרה משהו אחר. בתקופה הזו, הריבית תצבור וקצת תעלה בגלל ריבית דריבית.
בהתאם לארז שמש, יועץ משכנתאות בעל ניסיון במשכנתאות הפוכות: "קיים המיתוס בציבור שלאורך שנים בהם הריבית על החוב נצברת בצורה של ריבית דריבית, יתרת החוב ביום הפרעון תהיה גבוהה משווי הנכס. משכנתא הפוכה היא מסוג non-recourse, משמעות הדבר היא שהנכס המשועבד הוא הבטוחה היחידה להלוואה."
זה אומר משהו חשוב מאוד: אתם וההלוואה מוגנים. אם ביום מסוים החוב יהיה גדול מערך הנכס, הלווה לא יכול לתבוע אתכם. הנכס בלבד משמש כתמורה.
המלצה פרקטית
אם אתם חושבים על משכנתא הפוכה, אני מציע לכם דבר אחד: פנו ליועץ משכנתאות טוב. למה? כי כל מצב שונה, וכל משפחה שונה.
יש אנשים שצריכים את הכסף היום ולא מעוניינים בתשלומים חודשיים. יש אחרים שמעדיפים קצבה חודשית קטנה שתעזור להם לסגור את החודש כל שנה. וגם יש כאלה שרוצים לעזור לילדים. כל סיטואציה דורשת חשיבה שונה.
הטבלה שדיברנו עליה היא רק נקודת ההתחלה. הדיוק, ההתאמה האישית, והבחירה הנכונה אלה מגיעים כשפוגשים יועץ שמבין את המצב שלכם עמוק יותר.
בינתיים, אני מקווה שהתמונה התבררה קצת יותר. המשכנתא ההפוכה אינה חידה. זו כלי פשוטה יותר ממה שאולי חשבתם.
אודות הכותב
ארז שמש הוא יועץ משכנתאות מומחה בתחום המשכנתא ההפוכה וההלוואות לגיל השלישי. במשך שנים רבות, ארז עוזר לאנשים בני 60 ומעלה להבין את עולם המשכנתא המורכב ולמצוא את הפתרון הפיננסי המתאים להם ביותר.
בחזון שלו, המשכנתא ההפוכה אינה מוצר פיננסי מסתורי, אלא כלי פשוטה וגישור להחלטות מושכלות. ארז מאמין כי כל אדם זקוק להבנה ברורה של התנאים, הזכויות והאפשרויות שלו.
עבור ארז שמש, הדיוק בהסברה והדרגה הגבוהה של אמפתיה למצב הלקוח הם עיקר העבודה. הוא מכיר את החששות האמיתיים של המבוגרים, את הדילמות המשפחתיות, ואת הדרישות המורכבות שמביאות אנשים לעורר שאלה על משכנתא הפוכה.
ארז שמש יועץ משכנתאות ופיננסים 0548600447