שוק הנדל"ן המקומי מכיל בתוכו נתח גדול של דירות יד שניה – מוכנות למגורים, שנרכשות בדרך כלל כדי לבצע בהן שיפוץ מקיף טרם כניסת הדיירים לבית. אז מה צריך לדעת לפני שיוצאים לחיפוש הנכס האולטימטיבי למטרה זו?

כאשר ניגש זוג צעיר לתהליך רכישת דירה, בין אם להשקעה או למגורים, ניצבות בפניו שתי אפשרויות עיקריות ובסיסיות לתחילת התהליך, חדשה מקבלן או יד שניה. במקרים רבים, בעיקר כאשר ישנו צורך לבחור דירה במיקום מסויים, יבחר הזוג בדירה מיד שניה, בעיקר באיזורים בהם היצע הבניה החדשה הוא דל במיוחד. אז בואו נצלול  לתהליך השיפוץ של דירות מיד שניה, לאיזה פרמטרים כדאי לשים לב, איך ניתן לשלב בין סוגי משכנתאות הקיימים ולקבל מימון מלא לנושא מהבנק והיכן לא כדאי לקצץ באנשי מקצוע. אז במידה והתכוונתם לרכוש דירה לצרכי שיפוץ, המשיכו לקרא.

למה יד שניה?

האינסטינקט הראשוני אומר לבנות, כנראה שרגע קבלת המפתח מהקבלן תמיד נראה כמו משהו נכסף. אולם בפועל, קניה של דירה יד שניה בדרך כלל בטוחה יותר וזאת רק אחת הסיבות לכך שכ-70% ממכירות הדירות הן בשוק יד שנייה, כאשר אין סכנה שהקבלן יברח או או יפשוט רגל וניתן לראות את איזור המגורים בשלמותו וללא שאלות כיצד יראה בעוד כמה שנים כשהבנייה והפיתוח יסתיימו. בנוסף, הליקויים בבית ברורים יותר, ולא צריך להיכנס למשא ומתן עם הקבלן לגבי התיקונים הנוספים. ולבסוף, הכניסה המיידית, במיוחד עבור מי שרוצה להיכנס לתהליך השיפוץ היא פלוס אדיר. סוגרים תאריך ומקבלים מפתח.

כיצד לבדוק?

תהליך בדיקת הנכס הוא חשוב מאין כמוהו. ראשית, בכל הקשור לבדיקת הנכס מבחינה פנימית, יש לדאוג לעשות זאת באור יום מלא ולהיעזר באיש מקצוע שמסוגל ויודע למצוא את הפגמים שאולי יעלמו מעיניך. שנית, יש לבדוק את איזור המגורים בכל שעות היום ולבדוק האם הוא מתאים לצרכים שלכם מבחינת היקפי תנועה, קירבה למוסדות ציבוריים רלוונטיים ודרכי הגעה לעבודה. בנוסף, אין להסתמך על דברי בעל הבית לגבי בנייה באיזור, יש לבדוק במשרד מהנדס העיר לגבי אפשרויות בנייה באזור, שלא יחסם לך הנוף ע"י גורד שחקים לא מתוכנן חלילה.

איך לתקצב ומתי לבצע?

חשוב מאד לתקצב נכון עיסקה מסוג זה. כלומר, ראשית, במידה ונלקחת משכנתא לטובת העיסקה, צריך לדעת שבחרת את המשכנתא הנכונה עבור סוג הרכישה העומדת להתבצע ויש לכלול כמה שיותר מעלויות השיפוץ והנכס יחדיו. מחשבון משכנתא יוכל לעזור לך לחשב באופן כללי את גודל המשכנתא הרצויה. בנוסף, כאשר העיסקה עומדת להתבצע, יש לנסות לקבל את המשכנתא במועד המאוחר ביותר, פשוט כדי להתחיל לשלם עליה כמה שיותר מאוחר. בדירה מיד שניה מחיר הדירה יהיה מוצמד בד"כ למדד המחירים לצרכן (ולא למדד תשומות הבניה) מה שיבטיח שינוי מזערי במחיר הדירה בזמן זה. כמו כן, יש לזכור ולהגיע למעמד רכישת המשכנתא כשסדר גודל העיסקה כולל התשלום לספקים שונים ואנשי מקצוע כבר מתוכננים, כך שלא יהיו הפתעות בהמשך הדרך. את השיפוץ יש לתכנן כמה שיותר זמן מראש ובהתאם לתנודות המחירים. הקיץ הוא הזמן הטוב ביותר לשיפוץ מבחינת מזג האוויר ושעות האור, אך הוא גם המבוקש ביותר ולכן גם המחירים בתקופה זו בהתאם. תכנון מראש לעונות המעבר יחסוך בעלויות השיפוץ.

שימוש נכון באנשי מקצוע

איך שלא תסתכלו על הדברים, אנשי מקצוע בתחום הבנייה והעיצוב שווים כסף רב. כלומר, הטובים מביניהם עולים לא מעט, אך ביכולתם לחסוך לך לא מעט מעלות השיפוץ בעזרת הבנה טובה של תהליך השיפוץ, תכנון כמויות נכון, הבנת השטח והימנעות מתקלות שהיו מתגלות רק אחרי הכניסה לדירה. לצורך ההמחשה, ישנה אפשרות לעצב את החלל בעצמך ורק לאחר מכן לגשת למומחי עיצוב, תכנון ובנייה למיניהם. מי יודע, אולי יתגלה שיש בך פוטנציאל עיצוב בלתי ממומש, אך רוב הסיכויים שפיך יפער לרווחה לנוכח מה שאפשר לעשות עם החלל וכלל לא עלה בדעתך.

לסיכום אם לא די בכך שרכישת דירה היא עניין לא פשוט כלל, כשמוסיפים שיפוץ על כך הדבר יכול להפוך לכאב ראש של ממש. כדי להימנע מכך, יש לתכנן היטב כל מהלך, להיעזר במדריך משכנתא ובאנשי מקצועי שקשורים לתחום – תכנון נכון יוריד ממך לחץ רב ויכול לחסוך הון. בהצלחה.