בניית משכנתא משתלמת באמת היא אתגר מורכב, גם לאנשי מקצוע ובוודאי למי שלא מצויד בהשכלה פיננסית רלוונטית. בפרט חשוב מאוד להקדיש מקסימום תשומת לב לבחירת המסלולים מבין כל האפשרויות, וכמובן לחלוקה מדויקת של סך ההלוואה בין אותם מסלולים. מומלץ בחום להיעזר ביועץ משכנתא אובייקטיבי, כלומר איש מקצוע חיצוני ולא זה של הבנק, וכדי לעזור לכם להבין טוב יותר את האפשרויות תוכלו למצוא כאן מידע אודות המסלולים השונים.
מסלול פריים
מסלול פופולרי מאוד בשנים האחרונות בגלל היותו זול מאוד. מצד שני הוא מתאפיין ברמת סיכון גבוהה יחסית, ואסור להתעלם מכך. בשנת 2021 שינה בנק ישראל את התקנות, כך שכעת ניתן לקחת עד ⅔ מהמשכנתא במסלול זה.
ההלוואה במסלול הפריים לא צמודה, אבל הריבית בה משתנה בהתאם לריבית במשק שאותה קובע בנק ישראל. נכון לסוף 2021 שער ריבית זו נמוך מאוד (0.1% בלבד) ובהתאם גם משכנתאות הפריים זולות. עוד יתרון משמעותי הוא האפשרות לפרוע את יתרת ההלוואה במסלול זה בכל נקודת זמן ללא עמלת פירעון מוקדם.
מומלץ להתמקח עם הבנקים על גובה הריבית הספציפית – משום שיש הבדל משמעותי בין למשל פריים ועוד חצי אחוז לבין פריים ועוד 0.2%.
ריבית קבועה צמודה
במסלול זה של המשכנתא הריבית קבועה – כלומר לא משתנה גם אם הריבית במשק תעלה – אבל יתרת ההלוואה צמודה למדד. כל עוד האינפלציה נמוכה המסלול משתלם, אבל התפרצות אינפלציונית עלולה לייקר מאוד את המשכנתא. את יתרת ההלוואה במסלול זה ניתן לפרוע ללא עלות רק בנקודות יציאה ספציפיות שנקבעות בהסכם מול הבנק. מומלץ להיעזר בשירות ייעוץ משכנתא על-מנת לבחור את המשקל האידיאלי למסלול זה בתמהיל, על סמך הערכה מקצועית לגבי שיעור עליית המדד בשנים הקרובות.
ריבית קבועה לא צמודה
המסלול הבטוח ביותר משום שהריבית קבועה וגם אין הצמדה למדד. המחיר הוא ריבית גבוהה יחסית לריביות במסלולים הקודמים. כמו כן ישנה עמלת פירעון מוקדם, משמעותית, בכל נקודת זמן שבה תרצו לפרוע את יתרת המשכנתא במסלול זה.
ריבית משתנה צמודה למדד
הריבית במסלול זה משתנה אחת לתקופה מסוימת שנקבעת בעת לקיחת המשכנתא – שנה, שנתיים, 5 שנים וכו'. בכל נקודת זמן שבה הריבית משתנה ניתן גם לפרוע את יתרת ההלוואה ללא עמלה. מסלול הריבית המשתנה הצמודה עלול להתאפיין בשינויים משמעותיים ולכן חשוב להיות זהירים כשלוקחים אותו.
המלצה חשובה במיוחד!
כאמור ההמלצה החשובה ביותר היא להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי, רצוי בעל ניסיון כמו למשל הצוות של חברת אלפא משכנתאות. חוות דעת מקצועית לגבי המשכנתא מבטיחה תמהיל מדויק, ועוד כדאי לדעת שהחיסכון הכספי המשמעותי בזכות שירות זה רלוונטי לא רק למי שלוקח משכנתא חדשה אלא גם לבעלי משכנתא קיימת – ישנם מצבים שבהם מחזור המשכנתא ושינוי התנאים מוביל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים!