בחירת משכנתא היא החלטה מורכבת. למרות שיש חשיבות רבה לשיעור הריבית במשכנתא, עליכם לקחת בחשבון גורמים נוספים, כגון, איזה תמהיל משכנתא יתאים לכם ואיזה בנק יוכל להציע לכם תמהיל משכנתא מותאם אישית לצרכים שלכם.
קבלת משכנתא היא כמו קניית זוג מכנסיים: גודל אחד לא יתאים לכולם. לכן, אתם צריכים לערוך סקר שוק ולמצוא את ההתאמה המושלמת במחיר הנכון. איך תעשו זאת? יש שימליצו לכם לא לצאת למשימה המורכבת לבדכם מול הבנק, אלא להיעזר בייעוץ משכנתא משלכם, יועץ מנוסה ואובייקטיבי שרואה לנגד עיניו אך ורק את האינטרסים שלכם.
בכול מקרה, כאשר אתם עומדים לרכוש דירה חדשה, בין אם מחברה לבניין ולהשקעות, ובין אם מאדם פרטי, חשוב לבחון לא רק את תכנון הפנים של הדירה אלא גם את המיקום עצמו, את הקרבה למוסדות חינוך המתאימים לילדיכם, את הזמינות לגישה נוחה לכבישים ולתחבורה ציבורית, את ההיצע המקומי לפעילויות תרבות ולבילוי, ואת הקרבה למרפאת קופת חולים או למרכז מסחרי נוח.
לאחר שהחלטתם סופית על הדירה שתרכשו, אתם מתחילים בהתמודדות המורכבת הקשורה לבחירת תמהיל המשכנתא הנכון לכם. על ידי הבנת הצרכים שלכם, וכמה מונחים בסיסיים בתחום המשכנתאות, תוכלו לבנות בעצמכם תמהיל משכנתא, אשר יתאים לשווי הדירה, למצב הפיננסי ולאורח החיים שלכם.
תמהיל משכנתא – למה הכוונה?
תמהיל משכנתא הוא כינוי למשכנתא המורכבת ממספר מסלולי הלוואות, אשר מסתכמות בגובה המשכנתא שקיבלתם מהבנק. כאשר אתם בוחרים בתמהיל משכנתא למימון הנכס החדש, אתם למעשה מחלקים את ההלוואה למספר סכומים כאשר כל סכום מקבל מסלול שונה מבחינת הרכב החזרי הריבית והקרן.
תמהיל המשכנתא מתייחס לשלוש בחירות עיקריות:
- בחירה במסלולי ההלוואה שירכיבו את תמהיל המשכנתא שלכם
- בחירה בסכום שיהיה כלול בכול אחד ממסלולי ההלוואה הללו
- בחירה בתקופת הזמן לפריסת כל אחד ממסלולי ההלוואה שבחרתם לשלב בתמהיל המשכנתא.
איך לקבל החלטה נכונה באשר לתמהיל המשכנתא שלי?
קבלת החלטה נכונה קשורה לידע. המשמעות היא שיהיה עליכם להשקיע קצת זמן בלימוד תחום המשכנתאות ובהבנתו. לדוגמה, ידע על מסלולי המשכנתאות:
- לכול מסלול משכנתא יש מאפיינים משלו, וכמובן חסרונות ויתרונות יחסית למסלולים האחרים. לכן, הבנה של כל אחד מהמסלולים האפשריים תאפשר לכם, לא רק להבין את המשמעויות של חישוב החזר משכנתא והשפעתו על התקציב החודשי שלכם, אלא גם איזה תמהיל משכנתא יתאים יותר לצרכים שלכם.
- בכל אחד ממסלולי ההלוואה ניתן לקבל ריבית שונה. כיוון ששיעור הריבית הוא אחד הגורמים העיקריים שמשפיעים על ההחזר החודשי שלכם, חשוב לקחת אותו בחשבון ולשקול אותו מול שאר מאפייני המסלול.
- לימדו להשתמש בלוחות הסילוקין של מסלולי המשכנתא. באמצעות לוח הסילוקין שתבחרו (כגון לוח שפיצר, לוח קרן שווה או לוח גרייס מלא או חלקי), תוכלו לראות את פריסת התשלומים החודשיים לאורך כל תקופת המשכנתא, להחליט באיזה החזר חודשי תוכלו לעמוד, ולבחור בחירה מושכלת במסלולי המשכנתא המתאימים ביותר להרכבת תמהיל המשכנתא שלכם. לדוגמה:
- לפי מחשבון לוח שפיצר – לא יחול שינוי בגובה ההחזר החודשי שלכם לאורך כל תקופת המשכנתא. בכול חודש יופרש מההחזר הקבוע, סכום לכיסוי הריבית שיקטן עם הזמן, וסכום לכיסוי הקרן שילך ויגדל.
- לפי מחשבון קרן שווה – ההחזר החודשי ישתנה במהלך המשכנתא והוא ילך ויקטן עם הזמן. לפי לוח סילוקין זה הסכום שיופרש מתוך ההחזר לכיסוי הריבית יקטן, והסכום שיופרש לכיסוי הקרן יישאר קבוע.
- קחו בחשבון שהמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח ובמהלך התקופה עלולים או עשויים לחול שינויים שונים הן בשיעורי הריבית והן במדד המחירים לצרכן. לכן, חשוב לקחת בחשבון פרמטרים אלו, כאשר אתם בוחרים במסלולי הלוואות שכוללות, למשל:
- מסלול של ריבית משתנה צמודה (גם הריבית משתנה וגם הקרן, הצמודה למדד המחירים לצרכן)
- מסלול של ריבית קבועה צמודה (הריבית לא משתנה, הקרן משתנה לפי המדד).
- מסלול של ריבית קבועה לא צמודה (הריבית לא משתנה והקרן לא משתנה).
- מסלול של ריבית פריים – הריבית משתנה מפעם לפעם על ידי בנק ישראל, לפי מצב המשק הישראלי.
- מסלול של ריבית צמודה למט״ח (הריבית משתנה בכל עת שמשתנה ריבית הליבור שקובעים הבנקים הגדולים בבריטניה).
כפי שכבר הבנתם, על מנת לבנות תמהיל משכנתא נכון לכם, תצטרכו קודם כל ללמוד היטב לא רק את הנושא עצמו, אלא גם את אורח החיים שלכם, את הצרכים האישיים שלכם ואת היכולת הפיננסית שלכם, היום ובעתיד.